公寓价格受多重因素影响，主要包括：
城市核心区公寓通常比郊区贵30-50%，例如一线城市CBD公寓均价可达8-15万/㎡，而近郊可能仅3-5万/㎡。
普通公寓（4-6万/㎡）＜LOFT公寓（+15%溢价）＜服务式公寓（+30%溢价）＜酒店式公寓（+50%溢价）。
小户型（30-50㎡）单价通常比大户型高10-20%，一居室比同面积开间贵5-8%。
北京：核心区8-12万/㎡，五环外4-6万/㎡
上海：内环10-15万/㎡，外环5-8万/㎡
杭州：钱江新城6-9万/㎡，余杭区3-4万/㎡
成都：高新区4-5万/㎡，温江区1.5-2万/㎡
除房价外还需考虑：
• 商用水电费比住宅高40-60%
• 物业管理费通常8-15元/㎡/月
• 交易税费高达总价10-15%
年底开发商冲量时可能有5-8%折扣，疫情后部分城市出现10-15%价格回调。
关注政府规划中的新兴商务区，如北京丽泽、上海前滩等区域，5年内有30-50%升值空间。
以100㎡房产为例：
• 住宅：持有10年成本约房价的25%
• 公寓：持有10年成本可达房价的35-40%
建议将公寓预算控制在总资产的30%以内，优先考虑带学位指标的稀缺型公寓，注意核实土地剩余年限（商业用地通常40年）。